De executieveiling is een woord dat niet alleen in de vastgoedwereld als negatief bestempeld staat. Executie betekend letterlijk ‘uitvoering’ maar staat in de volksmond vooral bekend als strafvonnis, doodvonnis of zelfs moord. Als je deze termen vergelijkt met de executieveiling van een woning klinkt dit natuurlijk zeer extreem. Ik noem het daarom liever een noodgreep omdat het immmers de laatste oplossing is bij een triest traject.

Dat een executieveiling niet leuk is is een bekend gegeven. Drie partijen worden geconfronteerd met schade en verlies; de Nationale Hypotheekgarantie, de banken en de consument. Hieruit kan je meteen concluderen dat de bank uiteraard niet direct voor een veiling zal kiezen, maar liever gaat voor een betalingsregeling of een normale verkoop. Na maanden van uitblijven van betalingen zal er eerst gekeken worden naar de persoonlijke financiële situatie. Mocht blijken dat er in de toekomst geen vooruitgang mogelijk is, dan zal er besloten worden om de woning op een normale manier te koop te zetten. Als dit niet lukt of niet mogelijk is, wordt er gekozen voor verkoop via de executieveiling. Mocht de consument totaal niet reageren op contactverzoeken van de bank dan wordt er vaak direct gekozen voor een executieverkoop.

Eenmaal, andermaal….daar ben ik dan! Ze noemen mij Meneer de Handelaar oftewel de opkoper. De persoon die gezien wordt als de beul, de kwelgeest of de barbaar van de huidige tijd. Het is dan ook natuurlijk de handelaar die geniet van deze situatie. Ik koop de woning zo goedkoop mogelijk en zal deze eenvoudig met een superwinst weer door verkopen. Dat is toch schimmig, niet ethisch of moreel verantwoord wordt er dan altijd geroepen? Want we vergeten dan natuurlijk dat ik uren aan vooronderzoek kwijt ben. Daarnaast kan ik de woning zelden vooraf bezichtigen waardoor ik een groot financieel risico loopt.

Eenmaal, andermaal….Yes! Meneer de Handelaar heeft het hoogste bod voor €150.000 terwijl de marktwaarde rond de €200.000 ligt! Er komen uiteraard wel veilingkosten van €8.000 en nog eens €3.000 overdrachtsbelasting bij, maar er is genoeg eventuele superwinst aanwezig.

Na gunning van de bank gaat Meneer de Handelaar op pad naar de woning en daar blijkt een verassing op hem te wachten. De oude eigenaar is namelijk nog in de woning aanwezig, handen in het haar, huilend en zonder andere verblijfplaats. Meneer de Handelaar maakt uit goede wil een deal en vertelt hem dat hij een maand gratis in de woning kan blijven als hij de woning dan maar wel leeg oplevert.

Een maand later gaat Meneer de Handelaar zoals afgesproken langs voor de sleutels. Van de oude eigenaar is er geen spoor te bekennen, dus opent de slotenmaker de deur en wat blijkt? De woning staat nog vol met de oude rommel oftewel € 2.000 aan opruimkosten. Dat is balen zeg! Tevens zag de buitengevel er prachtig uit maar van binnen is het huis uitgeleefd en verwaarloosd. Meneer de Handelaar rekent snel en komt op een noodzakelijke renovatie van €22.000 voor een goede verkoop.

Na twee maanden renovatie en drie maanden in de verkoop, oftewel ruim 6 maanden na gunning, is de woning door de makelaar verkocht voor €199.000! Het makelaars courtage voor deze verkoop is totaal €3.000 na zijn goede werk om de woning voor de vraagprijs te verkopen. Als u goed gerekend heeft, weet u dat dit project in totaal dus €188.000 heeft gekost. Dat is dus een superwinst van €11.000 in 6 maanden tijd. Oh ja, maar dan komt de fiscus ook nog eenmaal andermaal langs voor zijn deel omdat deze superwinst onder ‘belastbaar inkomen uit werk’ valt…..

Kort samengevat kan ik niet anders concluderen dat er vooral verliezers zijn bij een executieverkoop. Echter bij elk negatief en droevig traject moet er een keer ingegrepen worden om uit de negatieve cirkel te komen. Een executieverkoop is hierbij in mijn ogen een effectief eindmiddel voor een nieuwe frisse start voor alle betrokkenen.

Of je mij een barbaar of superheld zal noemen is een keuze. Ik weet in ieder geval dat als ik er niet zou zijn dergelijke trajecten veel langer zullen duren, waardoor schulden en verliezen bij alle partijen blijven stijgen. Aangezien sinds 2013 de executieveilingen jaarlijks toenemen, kunnen jullie mij voorlopig nog goed gebruiken;)

Eenmaal, Andermaal, Meneer de Handelaar….!

Door: Meneer de Handelaar
Datum: 7-11-2016